In deze paragraaf wordt ingegaan op de wijze waarop de gemeente in 2014 invulling heeft gegeven aan haar grondbeleid. In 2012 is de Nota Grondbeleid (2012-2016) vastgesteld, die in 2015 zal worden herzien. In de nota grondbeleid is opgenomen dat de gemeente een actief grondbeleid voert. Actief grondbeleid houdt in dat actief gestuurd wordt op de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Op deze wijze wordt grip gehouden op planvorming, realisatie en uitgifte van gronden. Het aankoopbeleid is gericht op het zelf verwerven van grond voor de realisatie van bedrijventerreinen en woningbouwlocaties. De huidige grondexploitaties worden in eigen beheer uitgevoerd.

Als daar aanleiding voor is wordt op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten het voorkeursrecht gevestigd. Dit betekent dat de eigenaren bij voorgenomen verkoop eerst de grond aan de gemeente moeten aanbieden. De laatste voorkeursrechten waren in 2013 afgelopen. Uit oogpunt van de huidige marktomstandigheden worden op dit moment geen nieuwe voorkeursrechten gevestigd. Eventuele grondaankopen worden niet gedaan zonder voorafgaande besluitvorming door de gemeenteraad. Er zijn in 2014 geen gronden aangekocht.

Als verdere uitwerking van de nota grondbeleid is in 2013 de Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen deel 1 vastgesteld. In deze nota is het beleid voor de kostentoerekening van bovenwijkse voorzieningen aan de verschillende grondexploitaties vastgelegd.

De financiële vertaling van de grondexploitaties zijn opgenomen in de Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkeling (MPG) 2015. In het MPG zijn de financiële doorrekeningen opgenomen van alle lopende grondexploitaties en is inzicht gegeven in het verwachte resultaat en het weerstandsvermogen. In het MPG zijn ook meer details per grondexploitatie opgenomen.

Afgelopen jaar is het proces omtrent de grondexploitaties verbeterd, zijn de rapportages beter geworden en wordt de raad tijdig geïnformeerd over belangrijke ontwikkelingen. In de markt zijn de eerste tekenen van herstel zichtbaar. We verwachten nog niet dat de kavelverkoop zal toenemen. In de doorrekeningen van de grondexploitaties is dan ook een voorzichtige benadering gekozen.

Belangrijke beleidsdocumenten:

• Nota Grondbeleid 2012-2016(2012)
• Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen (2013)
• Structuurvisie kernen (2010)
• Structuurvisie buitengebied (2012)

Er is geen sprake van een gemeentelijk grondbedrijf. De taakgebieden grondbeleid en grondexploitatie vallen onder de Eenheid ruimtelijke ontwikkeling. De eenheidsmanager is verantwoordelijk voor deze taakgebieden en is ook budgethouder.

Tijdens de planning en control cyclus informeren wij de gemeenteraad 3 keer over de exploitatie van grond in de gemeente Dalfsen. Dat is op de volgende momenten:

1. in november via de paragraaf grondbeleid in de programma begroting;
2. in juni via de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening;
3. in mei via het MPG. De raad is in mei met het MPG 2015 geïnformeerd over de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. In het MPG zijn de actualisaties van de grondexploitaties opgenomen, vervolgens is een doorkijk gegeven naar de toekomstige ontwikkelingen van de lopende exploitaties en de risico's die hiermee samenhangen.

Marktomstandigheden hebben invloed op de grondexploitaties

In 2014 zijn 30 kavels verkocht, ten opzichte van een raming van 59. De tegenvallende verkopen worden voornamelijk veroorzaakt door het niet realiseren van de verkopen in het Waterfront (17 kavels) en de Vechtstraat ( 6 woningen). Er lopen wel concrete onderhandelingen met betrekking tot het afnemen van kavels in de Nieuwe Landen II en Westerbouwlanden Noord. Deze verkopen zijn niet gerealiseerd in 2014, maar de kavels zijn inmiddels in 2015 verkocht. Hieruit is te herleiden dat er wel voldoende animo is voor de kavels, maar dat het verkooptraject langer duurt. Voor het MPG 2015 is met deze vertraging rekening gehouden door de exploitaties verder in tijd uit te spreiden. Zo wordt rekening gehouden met de laatste kavelverkoop in het Waterfront in 2018 i.p.v. 2016 en is de grondexploitatie Westerbouwlanden Noord twee jaar langer uit gefaseerd tot 2028.

Voor de industrieterreinen hebben in 2014 geen verkopen plaatsgevonden. Dit ligt in lijn met het uitgangspunt zoals vastgesteld bij het MPG 2014. Inmiddels zijn er wel vergaande onderhandelingen met marktpartijen. Met één marktpartij is een intentieovereenkomst bereikt. Naar verwachting zullen naar aanleiding van deze onderhandelingen twee kavel(s) in 2015 passeren. In de grondexploitaties is uit voorzichtigheid nog vastgehouden aan het uitgangspunt dat er in 2015 nog geen verkopen plaatsvinden.

Grondexploitaties verder ontwikkeld

De grondexploitaties worden ook verder ontwikkeld. Zo wordt bijvoorbeeld kritisch gekeken naar de verkaveling in de verschillende projecten en wordt deze zo nodig aangepast om de verkoopbaarheid te vergroten. Daarnaast vindt er over de industrielocaties actief overleg plaats met potentiële kopers en worden er verkoop stimulerende maatregelen genomen.
Voorbeelden hierbij:

• Doorlopende aanbieding van onverkochte kavels op onze website;
• Informatiebrochure met onverkochte kavels ter inzage op tafel in centrale hal gemeentehuis.
• Regelmatige publicatie van nog beschikbare kavels in Kernpunten;
• Herverkaveling en prijsaanpassing grotere kavels (De Gerner Marke) en aanbieding op Funda via lokale makelaar;
• Voldoen aan de behoefte/vraag door kavels, waar geen vraag naar is om te zetten naar kavels waar wel vraag naar is (gebruik maken van de de flexibele bestemmingsplannen), zodat deze toch worden verkocht;
• Afwijken van de vaste momenten van uitgifte en naar behoefte uitgifte starten en uitgeven;
• Aanpassing uitgiftesysteem (inwerkingtreding 4 februari 2014);
• Aanpassing Starterslening per 1 januari 2015 ter stimulering van de doorstroming op de koopwoningmarkt;
• Leegstandswet (vanaf 23 juni 2009) ter vermindering van dubbele woonlasten bij dubbel woonbezit.

Er wordt gewerkt aan het opstellen van de bestemmingsplannen voor Oosterdalfsen en Muldersweg. Deze bestemmingsplannen voor uitbreiding van woningbouw worden in de loop van 2015 aan de raad voor vaststelling aangeboden. De provincie houdt scherper toezicht op nieuwe woningbouwlocaties. De regionale en lokale woningbehoefte voor uitbreiding van woningbouw moet in deze bestemmingsplannen worden onderbouwd. In dit verband moet aandacht worden besteed aan de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De ladder voor duurzame verstedelijking houdt in dat de gemeente bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (woningbouw, bedrijventerreinen, detailhandel) niet onnodig een beroep doet op uitbreidingslocaties. Daarvoor moet worden aangetoond dat voor die ontwikkeling:

1. een actuele regionale behoefte is;
2. er geen inbreidingslocatie voorhanden is;
3. de stedenbouwkundige ontwikkeling passend ontsloten is, zowel met openbaar vervoer als met de auto.

In de toelichting van bestemmingsplannen moet de gemeenteraad deze ladder motiveren.
Dit nieuwe rijksbeleid is sinds kort opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.

Daarom is meer onderzoek nodig voordat de provincie instemt met het bestemmingsplan.  Dit kan gevolgen hebben voor de doorlooptijd van de bestemmingsplanprocedure. Door de gemeente wordt hierover actief overleg gevoerd met de provincie.

In 2014 zijn er geen nieuwe exploitaties in ontwikkeling genomen. De grondexploitatie Welsum is nagenoeg gereed en zal naar verwachting in 2015 worden afgesloten.

Resultaten negatief door enkele afwaarderingen

Jaarlijks worden de grondexploitaties herzien en wordt de waardering van de niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) beoordeeld. Ook voor het MPG 2015 en de jaarrekening is dit gedaan. Voor het boekjaar 2014 zijn de gronden van Oosterdalfsen en Oosterbouwlanden getaxeerd. Deze taxaties zijn lager uitgevallen dan de huidige boekwaarde. Dit heeft er toe geleid dat deze gronden in totaal met circa € 1.8 mln. zijn afgewaardeerd. Deze afwaarderingen hebben de volgende oorzaken: bijboeken van rente, afwikkeling van oude contracten en een lagere waarde van de grond.
De kosten die zijn bijgeboekt op de overige gronden zijn op basis van de regelgeving afgewaardeerd. Alle overige gronden kennen een boekwaarde die gelijk aan of onder de € 4 per m² ligt.

Ook voor de actualisaties van de industrieterreinen is gekeken naar de huidige marktomstandigheden. Dit heeft er toe geleid dat op de Grift III lagere opbrengsten worden verwacht ten opzichte van de vorige herziening. Deze aanpassing heeft tot gevolg dat de exploitatie een verlies op startwaarde kent van circa € 1 mln. Dit verlies is in de jaarrekening 2014 verwerkt. De gemeenteraad is over deze ontwikkelingen geïnformeerd.

Naast deze afwaarderingen zijn ook positieve effecten zichtbaar. Zo is voor 2014 op een drietal complexen op basis van de uitgangspunten, zoals vastgesteld in de nota grondbeleid, tussentijds winst genomen. Deze winst bedraagt voor 2014 € 750.000 en heeft betrekking op de complexen Gerner Marke, De Koele en Muldersveld II.

Organisatiebreed is de afgelopen jaren hard gewerkt aan het verbetertraject met betrekking tot planning en control. Specifiek voor de grondexploitaties is door de rekenkamer een onderzoek verricht. Naar aanleiding van de bevindingen uit dit rapport is een verbeterplan opgesteld. In november 2014 is de raad via de werkgroep planning en control geïnformeerd over de status van deze bevindingen. Vervolgens is de raad via het RIS geïnformeerd.

In het rapport van de rekenkamer waren, samengevat, de volgende aandachtspunten opgenomen:

Alle aanbevelingen zijn inmiddels opgevolgd, waarmee het proces met betrekking tot het verbetertraject is afgerond. De laatste aanbevelingen welke nog onderhanden waren hadden betrekking op het proces omtrent risico management en het verbeteren van de informatievoorziening. Deze aanbevelingen zijn met de doorontwikkeling van het MPG 2015 en de invulling van risicomanagement opgevolgd. Dit betekent niet dat de gemeente stopt met verbeteren, maar dat de raad niet meer structureel via deze paragraaf over genoemd verbetertraject wordt geïnformeerd.

Om de risico’s te beheersen en bijsturen mogelijk te maken is inzicht in de risico’s noodzakelijk.

Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie. Bij de verwerking van voorzienbare risico's valt bijvoorbeeld te denken aan de verwerking van lagere verkoopopbrengsten in de Grift III en het afwaarderen van de gronden van Oosterdalfsen en Oosterbouwlanden.

Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke project risico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project zal er worden geïnventariseerd of er sprake is van project specifieke risico’s. Deze zullen zo veel mogelijk worden gekwantificeerd. Eventuele risico’s moeten zoveel mogelijk gedekt worden uit de post onvoorzien in de desbetreffende exploitatie.

Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s, zoals renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze risico’s worden gezien als generieke risico’s die voor alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze risico’s zijn niet vertaald in de post onvoorzien in de exploitaties. Eventuele tegenvallers die niet gedekt kunnen worden uit de grondexploitatie zullen dan gedekt moeten worden uit de algemene reserve grondbedrijf. Om de generieke economische risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig en cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie wanneer sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoedmarkt.

Algemene risico's
In onderstaande tabel zijn een aantal algemene risico's opgenomen die zich voor kunnen doen en welke beheersmaatregelen hiervoor zijn genomen. Aangezien deze risico's in voldoende mate worden beheerst is hier geen bedrag aan gekoppeld.

In 2015 zijn de risico's en beheersmaatregelen op basis van een cyclisch proces (checks and balances) verder/beter in beeld gebracht. Dit houdt in dat risico sessies zijn gehouden, waarbij op basis van brainstormen risico's zijn geïnventariseerd. Vervolgens zijn de geconstateerde risico's gekwantificeerd op basis van kans x impact. Als laatste zijn de beheersmaatregelen geformuleerd behorende bij de risico's.

In onderstaand overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.

* Het risicoprofiel is afgerond naar boven op € 1.000

Als exploitatie overstijgend risico is een risico opgenomen met betrekking tot de vennootschapsplicht. De gemeenten wordt voor het deel van haar taken die zij als ondernemer uitvoert vanaf 1 januari 2016 vennootschapsplichtig. Naar alle waarschijnlijkheid zullen de grondexploitaties hier ook onder vallen. Op dit moment is nog onduidelijk welke impact dit op de exploitaties zal hebben. Hierdoor is het risico als PM post opgenomen.

Op basis van deze risico inschatting loopt de gemeente een totaal risico van circa € 2,5 mln. Bij de inschatting van de risico's is er rekening mee gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente dient voor het totale risico voldoende buffers te hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.

^[1] Het risicoprofiel is afgerond naar boven op € 1.000

In de vorige alinea is weergegeven dat de grondexploitaties risico’s met zich meebrengen. Om mogelijke risico’s af te dekken, wordt er een buffer gevormd in de vorm van de algemene reserve grondbedrijf.

Voor de bepaling van de omvang van de Algemene reserve grondbedrijf (weerstandsvermogen) is de volgende methodiek vastgesteld:

10% van de som van:

1. voor onderhanden werken: de boekwaarden per complex
2. voor overige gronden (gronden zonder kostprijsberekening en overige percelen) de boekwaarde; afwijkingen zijn mogelijk op basis van hogere risico’s.
3. voor de nog te maken kosten (onvoorwaardelijke verplichtingen): 100%
4. voor de nog te maken kosten (voorwaardelijke verplichtingen): 50%

Deze methode ligt in lijn met de IFLO-norm* die door het ministerie van binnenlandse zaken is opgesteld.

Op basis van bovengenoemde methode kan de volgende risico berekening worden gemaakt.

De voorgestelde dotatie wijkt af van de berekende dotatie in de MPG 2015. Dit komt door een aanpassing in een boekwaarde die verwerkt is in de jaarrekening.

Wanneer de berekening van de stand van de benodigde reserve wordt afgezet tegen de geïnventariseerde risico's dan liggen de uitkomsten van deze twee methoden met elkaar in lijn.
Er kan derhalve worden geconcludeerd dat met een reserve van circa € 2,5 mln. de risico's binnen de grondexploitaties gedekt kunnen worden. Op basis van de risico-inschatting en de risico berekening dient een dotatie plaats te vinden van €  979.069 vanuit de algemene reserve vrij besteedbaar. Dit is opgenomen in het vaststellingsbesluit bij deze jaarrekening.

 * Inspectie Financiën Lagere Overheden

Alle grondexploitaties zijn per 1-1-2015 geactualiseerd en worden door de gemeenteraad vastgesteld via het vaststellen van het MPG 2015 en de jaarrekening 2014. Jaarlijks zullen de actualisaties worden verricht naar de stand van 1 januari.

Voor het maken van toekomstige inschattingen wordt gebruik gemaakt van parameters. Deze parameters zijn in het MPG toegelicht en deze zijn aangepast aan de huidige marktomstandigheden. Voor het actualiseren wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

1. Inflatiecijfers (kosten- en opbrengsten stijging).
2. Rentepercentages voor het toerekenen van financieringskosten; de huidige rekenrente bedraagt 4%.
3. Looptijden van de grondexploitaties/projecten (programmering en fasering).
4. Grond uitgifteprijzen.

In het MPG 2015 is inzicht gegeven in de geactualiseerde stand van de grondexploitaties. In onderstaand overzicht zijn samengevat de uitkomsten uit het MPG 2015 weergegeven.

¹. Nog te maken kosten inclusief rente bedraagt € 24.029.946.